Mais cedo ou mais tarde as obras no condomínio serão necessárias, isso é algo inevitável. Por isso, o síndico deve, além de realizar as vistorias periódicas e manutenções preventivas, também precisa saber lidar com reformas mais complexas que podem surgir. E para que esse momento não se torne um pesadelo trouxemos algumas informações importantes que vão ajudar a evitar problemas ainda maiores. Vamos lá!

Obras voluptuárias, úteis e necessárias

O Código Civil Brasileiro elenca três tipos de obras em condomínios:

• Obras voluptuárias: são aquelas que focam no lazer dos moradores e estética do condomínio;
• Obras úteis: são aquelas que visam facilitar e melhorar a vida das pessoas;
• Obras necessárias: são aquelas que tem por finalidade a conservação do condomínio.

O que diz a legislação?

A legislação vigente elenca nos artigos 1341, 1342 e 1343 quais são os tipos de reparos que precisam ser votados pela assembleia e os quóruns de votação:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

1.º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

2.º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

3.º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

4.º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Rateio das despesas

Uma das questões mais importantes na obra de planejar uma obra no condomínio é saber quem vai pagar por isso. É recomendado que haja no regimento interno um item que determine essa situação, porém caso isso não tenha sido feito, a divisão deve ser feita de acordo com a fração ideal de cada unidade que podem ser encontradas nas escrituras do imóvel ou na convenção condominial.

Um ponto importante é que segundo a Lei do inquilinato obras de melhoria são consideradas despesas extraordinárias, então devem ser pagas pelo proprietário do imóvel, não pelo inquilino.

Se por acaso o orçamento aprovado em assembleia não seja suficiente e haja a necessidade de aumentá-lo, antes de qualquer coisa é preciso analisar a situação:

• Caso a quantia seja alta, não emergencial e fuja daquilo que foi aprovado anteriormente, deve-se convocar uma nova assembleia;
• Caso surja um problema grave e urgente na obra e isso vá impactar no cotidiano e vida dos moradores, o síndico pode, sim, aprovar gastos extras sem a necessidade e aprovação.

Planejamento é tudo

Para muitas pessoas a obra é sinônimo de problemas e incômodo. E como o síndico pode se precaver disso? Tudo começa com um bom planejamento. O gestor deve se munir do máximo de informações, por isso, recomenda-se contratar uma empresa especializada que possa avaliar a situação, falar sobre preços, prazos, materiais, alternativas, etc.

Problemas mais comuns

• Descumprimento de prazo;
• Má qualidade;
• Acidentes de trabalho;
• Contratos mal firmados;
• Funcionários da obra em situação irregular.

Todos esses problemas que podem surgir em obras no condomínio podem ser evitados ou minimizados se o síndico estiver atento aos detalhes, ao procurar uma empresa idônea e com bom histórico no mercado e ao fazer um acompanhamento próximo de todo o processo.

Mas, se você não quer ser surpreendido por grandes reformas urgentes e caras, aprenda mais sobre manutenção preventiva.